Úschova při prodeji nemovitosti: notářská, advokátní, nebo bankovní?

Proč kupní cenu svěřit do úschovy

Mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem vlastnického práva do katastru uplyne nějaký čas. Prodávající nechce převést byt, dokud nemá jistotu zaplacení. Kupující nechce zaplatit, dokud nemá jistotu, že se stane vlastníkem. Úschova tento problém řeší: kupující složí kupní cenu k nezávislé třetí osobě, která ji vyplatí prodávajícímu teprve tehdy, když se kupující stane vlastníkem. Pokud k převodu nedojde, peníze se vrátí kupujícímu.

Srovnání na první pohled

Notářská úschova

Jak probíhá

Peníze lze notáři předat jen složením nebo převodem na zvláštní účet u banky označený „notářská úschova“, jehož majitelem je notář. Jiným způsobem je předat nelze (§ 86 odst. 3 a 4 notářského řádu). Notář přijímá peníze do úschovy sepsáním protokolu, který může sepsat i předem, kdy ještě peníze na účtu nejsou. V protokolu se pak uvede lhůta, do kdy mají být připsány (§ 87).

Protokol obsahuje mimo jiné identifikační údaje složitele a příjemce, výši částky, lhůty a podmínky pro vydání peněz příjemci, způsob, jak se splnění podmínek notáři doloží, dobu trvání úschovy a čísla účtů pro vydání peněz oběma stranám (§ 88).

Jakmile je notáři doloženo splnění podmínek, vydá peníze ve stanovené lhůtě bezhotovostním převodem příjemci. Není-li splnění podmínek doloženo během trvání úschovy, vrátí peníze složiteli (§ 89). Hotovost se z úschovy nevydává.

Pokud protokol nestanoví jinak, náleží peníze v úschově až do vydání složiteli, tedy kupujícímu (§ 89a odst. 1).

Kolik stojí

Odměna se počítá z výše uložené částky podle položky C notářského tarifu:

Nejméně se platí 1 000 Kč, částka nad 30 000 000 Kč se do základu nezapočítává.

Příklad: u kupní ceny 4 000 000 Kč vychází odměna 1 200 + 2 400 + 2 000 + 6 000 = 11 600 Kč. Přijímá-li notář peníze do úschovy v souvislosti s notářským zápisem o právním jednání, který sám sepsal, náleží mu jen jedna desetina, tedy 1 160 Kč. K odměně se připočítává paušální náhrada hotových výdajů 300 Kč (§ 16 tarifu) a DPH, je-li notář plátcem.

Sepsání samotné kupní smlouvy notářským zápisem se počítá zvlášť. Za notářský zápis o kupní smlouvě náležejí notáři dvě třetiny částky podle položky A, vždy nejméně 2 000 Kč. Podrobnosti najdete v průvodci Kolik stojí notář.

Výhody a nevýhody

• Výhody: cena předem daná tarifem, výrazná sleva při sepisu smlouvy u téhož notáře, notář jedná nestranně vůči oběma stranám, kniha úschov je vedena v informačním systému Notářské komory, která na plnění povinností dohlíží i automatizovaným vyhodnocením dat (§ 89c).
• Nevýhody: protokol se sepisuje za účasti stran nebo jejich zástupců, kteří musí prokázat totožnost. Účastní-li se sepisu jen jedna strana, musí druhá obsah protokolu v určené lhůtě schválit dodatkem, který může na dožádání sepsat i jiný notář (§ 88 odst. 4 až 6 notářského řádu).

Advokátní úschova

Advokát přijímá peníze do úschovy na základě písemné smlouvy (§ 52g zákona o advokacii). Peníze smějí ležet jen na zvláštním účtu označeném „advokátní úschova“ a na jednom účtu smí advokát vést jen jednu úschovu. Advokát nesmí provádět úschovu ve vlastní věci. Banka neumožní vklad ani výběr hotovosti (§ 52j odst. 3) a stranám zasílá potvrzení o vedení účtu i o každém převodu peněz (§ 52j). Česká advokátní komora vede elektronickou knihu úschov ke kontrole povinností advokáta (§ 52k).

Výhodou je Garanční fond České advokátní komory. Z něj se vyplácí náhrada osobám poškozeným trestnou činností advokáta v souvislosti s úschovou, a to až 2 500 000 Kč na jednu úschovu. Jde-li o kupní cenu z prodeje nemovité věci, která podle katastru slouží k bydlení, až 5 000 000 Kč (§ 29a zákona o advokacii). Náhrady se vyplácejí jednou ročně. Nestačí-li prostředky fondu na všechny nároky, uspokojí se poměrně a zbývající část se vyplatí v dalším termínu.

Odměna advokáta se řídí smlouvou s klientem (§ 1 advokátního tarifu), takže se může mezi kancelářemi lišit. Advokátní úschova dává smysl zejména tehdy, když vám advokát smlouvu připravuje a celý převod vede.

Bankovní úschova

Banky nabízejí úschovu kupní ceny jako smluvní službu. Podmínky, lhůty a cenu určuje smlouva a sazebník konkrétní banky. Výhodou bývá, že ji lze sjednat spolu s hypotékou u téže banky. Před podpisem si ověřte, jaké doklady banka požaduje pro uvolnění peněz, jak dlouho výplata trvá a kolik celá služba stojí.

Na co si dát pozor u každé úschovy

• Přesné podmínky výplaty. Typicky výpis z katastru, z něhož plyne vlastnické právo kupujícího bez nežádoucích nových zástav; zástavu pro hypotéku kupujícího je potřeba v podmínkách zohlednit. Čím přesněji jsou podmínky popsané, tím méně prostoru pro spor.
• Doba trvání úschovy. Musí pokrýt i delší řízení u katastru. U notářské úschovy se po jejím uplynutí peníze vracejí kupujícímu, pokud nejsou doloženy podmínky pro výplatu prodávajícímu. U ostatních úschov si pravidla vrácení ověřte ve smlouvě.
• Čísla účtů. Zkontrolujte účty pro výplatu prodávajícímu i pro vrácení kupujícímu. U notářské úschovy se změna účtu řeší písemně s úředně ověřeným podpisem nebo dodatkem k protokolu (§ 89).
• Hypotéka kupujícího. Pokud část ceny posílá banka, musí být s úschovou počítáno v úvěrové smlouvě.
• Ověřte si, s kým jednáte. Notáře si můžete ověřit v našem katalogu notářů, který vychází z veřejného seznamu Notářské komory ČR.

Více o notářské úschově najdete v průvodci Notářská úschova.